Foire aux questions – Évaluation

Est-ce que je recevrai un avis d'évaluation par la poste?
Oui, les propriétaires de l'agglomération de Longueuil recevront au cours du mois de décembre 2015 un avis d'évaluation détaillé de leur propriété accompagné d'une lettre explicative.

L'évaluation de ma propriété a augmenté, est-ce que mon compte de taxes augmentera dans les mêmes proportions?
Il est encore trop tôt pour anticiper une variation des comptes de taxes proportionnelle à la variation de l'évaluation des propriétés. Une modification de la valeur d'une propriété au rôle d'évaluation n'indique pas une augmentation ou une diminution du compte de taxes. Le budget des villes est adopté peu avant la fin de l'année; le taux de taxation établi par les conseils municipaux détermine d'éventuelles variations des comptes de taxes.

Je remarque que mon terrain a pris plus de valeur que ma maison, à quoi est-ce dû?
Une distinction est faite au rôle entre la valeur du terrain et celle du bâtiment. Il est possible que la valeur d'un bâtiment par rapport au terrain sur lequel il est érigé soit différente des précédents rôles d'évaluation. Cette variation découle de l'application de nouveaux principes d'évaluation déterminés par le gouvernement du Québec. Cette répartition est effectuée pour des considérations légales et n'a pas d'impact sur le calcul des taxes municipales. L'attention devrait être portée sur la valeur globale des propriétés qui servira au calcul de l'impôt foncier.

Quelle est la différence entre le rôle d'évaluation foncière et le compte de taxes?
Le rôle d'évaluation foncière est un résumé de l'inventaire des propriétés (immeubles et terrains) situées sur le territoire des municipalités. Cet inventaire dénombre les propriétés selon les diverses catégories, il fournit des caractéristiques sur ces immeubles et il identifie distinctement chaque propriétaire. Finalement il donne l'estimation de la valeur des immeubles reposant sur les calculs et analyses consignés dans les dossiers d'évaluation. Le rôle d'évaluation est avant tout un outil de gestion, puisque sa principale utilité consiste à indiquer la valeur réelle aux fins de la taxation municipale et scolaire. Il est également un outil de planification puisqu'il contient des données pertinentes sur le parc immobilier de l'agglomération de Longueuil.

Le compte de taxes établit pour sa part les revenus à percevoir sur chaque propriété en multipliant l'évaluation municipale d'une propriété par le taux de taxation municipale.

Que signifie la valeur réelle d'une propriété?
La valeur réelle d'une propriété représente sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Cette valeur d'échange correspond au prix le plus probable pouvant être payé lors d'une vente entre 2 parties libres de vendre et d'acheter, tout en étant bien informées de l'état de la propriété, de son utilisation la plus probable et des conditions du marché immobilier.

Comment l'évaluateur détermine-t-il la valeur réelle d'une propriété?
L'évaluateur doit s'assurer au moins tous les 9 ans de l'exactitude des données pour chaque unité d'évaluation, en vertu de l'article 36.1 de la Loi sur la fiscalité municipale.

Pour déterminer la valeur réelle d'un immeuble, l'évaluateur a recours à 3 méthodes reconnues dans le domaine de l'évaluation :

  • La méthode du coût : l'évaluation d'un immeuble à l'aide de la méthode du coût concerne spécifiquement l'estimation de la valeur des constructions (bâtiments et améliorations au terrain) à laquelle s'ajoute la valeur du terrain établie par d'autres techniques.
  • La méthode de comparaison : consiste à estimer le prix de vente le plus probable des immeubles portés au rôle d'évaluation en se basant sur l'observation des conditions de transaction d'immeubles similaires effectivement vendus.
  • La méthode du revenu : utilisée dans les cas d'immeubles qui procurent un revenu à leur propriétaire. Elle consiste à établir la valeur d'un immeuble sur la base de la capacité de ce dernier à générer des revenus présents et futurs.

Comment savoir si l'évaluation de ma propriété est juste?
La façon la plus simple de vérifier si l'évaluation de votre propriété est juste est de vous demander si vous consentiriez à la vendre pour le montant de l'évaluation municipale en tenant compte de la date de référence au marché, soit 18 mois avant le dépôt du dernier rôle d'évaluation.

La valeur réelle de ma propriété telle qu'inscrite au rôle d'évaluation correspond-elle au prix de vente?
Pas nécessairement. En matière d'évaluation municipale, la valeur réelle d'une propriété peut être différente du prix de vente. En effet, comme de nombreux facteurs influencent le prix de vente, tels que le désir de l'acheteur de l'acquérir ou la prédisposition du vendeur à en réduire le prix pour conclure la vente, l'évaluateur considère la moyenne des prix de vente de propriétés semblables pour en définir la valeur inscrite au rôle d'évaluation. Il établit ainsi une valeur type fixée après comparaison de biens similaires ayant des caractéristiques et des usages semblables. Cela permet une répartition équitable du fardeau fiscal entre les contribuables propriétaires.

Un nouveau rôle d'évaluation a été déposé sans que ma propriété soit revisitée, comment est-ce possible?
Pour établir un nouveau rôle d'évaluation, l'évaluateur se base d'abord sur la description au dossier de propriété. Elle peut provenir d'une inspection antérieure.

Pourquoi 2 propriétés, en apparence similaires, ont-elles des évaluations différentes?
Deux propriétés similaires peuvent avoir des évaluations différentes pour des raisons non apparentes :

  • Les aménagements intérieurs
  • Les annexes
  • Les rénovations
  • Les matériaux utilisés
  • Etc.

Est-ce que les travaux effectués sur ma propriété ont un impact sur son évaluation?
Lorsque des travaux sont assez importants et qu'ils sont susceptibles de modifier la valeur de la propriété, la Direction de l'évaluation effectue une visite afin de mettre à jour l'information sur la propriété. La valeur contributive des améliorations est portée au rôle par avis de modification avec une date de prise d'effet rétroactive correspondant à la fin des travaux.

Certaines rénovations ou améliorations ne feront pas augmenter nécessairement la valeur de votre propriété d'un montant égal à leur coût. Par exemple, la rénovation de votre sous-sol de 10 000 $ ne fera pas augmenter automatiquement de 10 000 $ la valeur de votre propriété.

Les travaux d'entretien régulier – la peinture ou le changement d'un tapis, par exemple – ne font pas augmenter l'évaluation de votre propriété.

J'ai des questions concernant mon rôle d'évaluation, à qui puis-je m'adresser?
Il est possible de communiquer avec la Ligne info-évaluation au 450 463-7177 ou de loger une requête auprès de la Direction de l'évaluation.

Je suis en désaccord avec la valeur de ma propriété telle qu'inscrite au nouveau rôle d'évaluation, quels sont mes recours?
Le système d'évaluation foncière municipale en vigueur au Québec reconnaît le droit à toute personne ayant un intérêt à contester l'exactitude, la présence ou l'absence d'une inscription au rôle relative à un bien dans lequel elle-même a un intérêt, de déposer une demande de révision administrative.

Ce geste est le premier à poser par tout contribuable désirant une modification à une inscription au rôle d'évaluation, ce moyen confie à l'évaluateur responsable du rôle le soin d'examiner la demande du contribuable avant toute intervention du tribunal. L'application, dans un premier temps, de cette approche non judiciaire permet à l'évaluateur et au contribuable de faire valoir leur point de vue dans un contexte strictement administratif et de conclure une entente.

Des frais non remboursables sont exigés pour effectuer une demande de révision. Vous devriez donc avoir des motifs sérieux de croire que la valeur de votre immeuble ou toute autre information relative à votre immeuble ne reflète pas la réalité. En ce qui concerne la valeur réelle de votre propriété, il est fortement suggéré de vérifier le prix de vente d'immeubles comparables dans votre voisinage, vendus en 2014 (date du marché de référence pour le rôle 2016-2017-2018).

Modalités à suivre lors d'une demande de révision

Outre les règles relatives au droit de demander une révision et ayant trait aux délais selon lesquels ce droit peut-être exercé, la Loi prévoit plusieurs modalités relatives à la demande de révision :

  • L'utilisation d'un formulaire prescrit par la réglementation est obligatoire pour déposer une demande de révision. Le formulaire peut être obtenu ici.
  • La demande de révision s'effectue par le dépôt du formulaire dûment complété.
  • Une demande de révision entraîne des frais qui doivent être acquittés au moment de la demande, selon le règlement en vigueur. Les frais peuvent être acquittés en monnaie légale, mandat poste ou chèque visé à l'ordre de la Ville de Longueuil
  • La conformité de la recevabilité de la demande de révision relève de la Direction de l'évaluation de la Ville de Longueuil.
  • L'évaluateur responsable du rôle d'évaluation a l'obligation de répondre par écrit au demandeur de sa décision.
  • S'il y a entente entre les 2 parties, l'évaluateur modifie le rôle d'évaluation conformément à l'entente.

Enfin, si les 2 parties ne sont pas parvenues à conclure une entente, le demandeur doit utiliser son recours devant le Tribunal administratif du Québec. Les règles entourant le droit de recours pour en appeler d'une décision de l'évaluateur sont décrites dans la Loi et sur le site du Tribunal administratif du Québec.