Évaluation foncière — Information générale

Agglomération de Longueuil

Qu'est-ce que le rôle d'évaluation?

Consultez les données du rôle d'évaluation 2016-2017-2018

Le rôle d'évaluation foncière est un résumé de l'inventaire des propriétés (immeubles et terrains) situés sur le territoire des municipalités. Cet inventaire dénombre les propriétés selon les diverses catégories, il fournit des caractéristiques sur ces immeubles et il identifie distinctement chaque propriétaire. Finalement il donne l'estimation de la valeur des immeubles reposant sur les calculs et analyses consignés dans les dossiers d'évaluation.

Le rôle d'évaluation est avant tout un outil de gestion, puisque sa principale utilité consiste à indiquer la valeur réelle aux fins de la taxation municipale et scolaire. Il est également un outil de planification puisqu'il contient des données pertinentes sur le parc immobilier de l'agglomération de Longueuil.

Rôles d'évaluation foncière 2016-2017-2018 : La valeur du parc immobilier de l'agglomération de Longueuil atteint le cap des 56,9 milliards

Les nouveaux rôles triennaux d'évaluation foncière des villes de Longueuil, Boucherville, Brossard, Saint-Bruno-de-Montarville et Saint-Lambert ont été déposés le 30 octobre dernier par la Direction de l'évaluation de l'agglomération de Longueuil, conformément aux dispositions de la Loi sur la fiscalité municipale. Les nouveaux rôles d'évaluation entreront en vigueur le 1er janvier 2016. Les valeurs qui y sont inscrites reflètent les conditions du marché au 1er juillet 2014.

La valeur du parc immobilier de l'agglomération de Longueuil a progressé de l'ordre de 7,2 %, passant de 53,1 milliards lors de la dernière compilation du rôle actuel, à 56,9 milliards. Le parc immobilier compte maintenant 139 527 unités d'évaluation.

Principales variations par catégories d'immeubles
Les variations de valeur représentent l'évolution du marché entre le 1er juillet 2011 et le 1er juillet 2014. Pour le secteur résidentiel, la hausse de la valeur globale des propriétés, toutes catégories confondues, a progressé de 6,8 %. La valeur globale des propriétés unifamiliales a augmenté de 6,6 % et celle des immeubles en copropriété s'établit pour sa part à 3,9 %. Le tableau ci-dessous présente, par catégorie d'immeubles, la variation observée selon les villes et les arrondissements.

Propriétés résidentielles - Variation entre le 1er juillet 2011 et 1er juillet 2014

Villes / arrondissements Résidences unifamiliales Variation en % Copropriétés (condominiums) Variation en %
Ville de Longueuil (arrondissements)
   Vieux-Longueuil 5,8 % 4,0 %
   Saint-Hubert 6,6 % 4,3 %
   Greenfield Park 9,6 % 5,8 %
   Secteur Le Moyne 4,7 % 0,2 %
Ville de Brossard 6,4 % 3,6 %
Ville de Boucherville 5,9 % 5,4 %
Ville de Saint-Bruno-de-Montarville 6,0 % 3,7 %
Ville de Saint-Lambert 10,4 % 2,4 %

En ce qui a trait au secteur locatif, les immeubles de 2 à 5 logements voient leur valeur globale augmenter en moyenne de 7,4 %, et ceux de 6 logements et plus, de 13,3 %.

Dans le secteur non résidentiel, la valeur globale des immeubles commerciaux et à bureaux a augmenté de 5,5 % et les immeubles industriels et de transport de 6,0 %.

Finalement, la catégorie des terrains vacants connaît la hausse la plus marquée du rôle 2016-2017-2018. En effet, la hausse moyenne enregistrée s'élève à 52,8 % pour l'agglomération. Cette situation s'explique par la loi de l'offre et de la demande et par la rareté des terrains non exploités encore disponibles sur la Rive-Sud de Montréal.

Interprétation des données du rôle
Valeur réelle et date de référence
La nouvelle valeur inscrite devrait représenter le prix de vente probable de votre propriété au 1er juillet 2014. À moins de modifications significatives apportées à votre propriété, votre nouvelle évaluation sera en vigueur à compter du 1er janvier 2016 pour une période de 3 ans. Cette valeur servira principalement de base d'imposition pour les taxes foncières municipales et scolaires. En examinant l'avis d'évaluation, vous remarquerez qu'il existe possiblement une variation entre la valeur antérieure de votre propriété et celle figurant au présent avis. Cette différence s'explique par l'évolution des conditions du marché immobilier entre le 1er juillet 2011 et le 1er juillet 2014 .

Évaluation et compte de taxes
Il est encore trop tôt pour anticiper une variation de votre compte de taxes proportionnelle à la variation de l'évaluation de votre propriété. Une modification de la valeur de votre propriété au rôle d'évaluation n'indique pas une augmentation ou une diminution de votre compte de taxes. Le budget de votre ville sera adopté d'ici la fin de l'année. Le taux de taxation, établi par votre conseil municipal, déterminera d'éventuelles variations de votre compte de taxes.

Valeur du terrain, du bâtiment et valeur globale de l'immeuble
À la lecture de l'avis d'évaluation, vous remarquerez qu'une distinction est faite entre la valeur de votre terrain et celle du bâtiment. Il est possible que la valeur de votre terrain par rapport à celle de votre bâtiment soit différente des précédents rôles d'évaluation. Cette variation découle de l'application de nouveaux principes d'évaluation déterminés par le gouvernement du Québec.

Cette répartition est effectuée pour des considérations légales et n'a pas d'impact sur le calcul des taxes municipales; votre attention devrait être portée sur la valeur globale de votre propriété, puisque c'est elle qui sert au calcul de votre impôt foncier.

Demande de révision d'un dossier
En cas de désaccord avec une valeur ou toute autre information inscrite aux nouveaux rôles d'évaluation 2016-2017-2018 vous pouvez demander à la Direction de l'évaluation de l'agglomération de Longueuil de réviser votre dossier. Cette demande doit cependant être acheminée au plus tard le 30 avril 2016.

Pour se prévaloir de ce droit, le contribuable doit remplir un formulaire de demande de révision qu'il peut se procurer en ligne et aux bureaux de la Direction de l'évaluation. Des frais sont exigés pour chaque demande de révision et varient selon la valeur inscrite aux rôles. Un recours peut par la suite être exercé au Tribunal administratif du Québec si un citoyen n'est pas satisfait de la réponse de l'évaluateur à sa demande initiale.


Note importante

Les renseignements contenus dans le rôle d'évaluation sont la propriété de la Ville de Longueuil. Ces renseignements sont destinés à des fins de consultation personnelle.

Pour obtenir tout autre renseignement concernant le rôle foncier, vous devez vous présenter à la Direction de l'évaluation.

La Ville de Longueuil ne peut être tenue responsable de la validité des données publiées sur Internet une fois qu'elles ont été extraites, imprimées, reproduites électroniquement ou par tout autre moyen.

En cas de divergences, seules sont considérées comme officielles et valides les données contenues aux rôles fonciers d'évaluation et de perception tels qu'ils ont été déposés à la Ville de Longueuil.

Sommaires des rôles d'évaluation foncière
Les sommaires du rôle d'évaluation foncière contiennent les principales données du rôle préparé par la Direction de l'évaluation de la Ville de Longueuil pour l'agglomération de Longueuil, l'évaluation foncière étant une compétence d'agglomération.

Les responsabilités des municipalités

Les responsabilités confiées aux municipalités en matière d'évaluation foncière municipale consistent à

  • faire dresser le rôle d'évaluation foncière, en conformité avec la législation et les règlements qui s'y appliquent;
  • tenir à jour les rôles d'évaluation, selon les situations prévues dans la Loi;
  • justifier le contenu du rôle d'évaluation auprès des contribuables lors d'une demande de révision et, le cas échéant, devant les tribunaux appelés à trancher certains litiges;
  • choisir, développer et utiliser les moyens les plus appropriés à ces fins.

L'évaluation foncière est une compétence de l'agglomération de Longueuil. Les responsabilités sont assumées, pour l'agglomération, par la Direction de l'évaluation.

Responsabilités gouvernementales

Le gouvernement du Québec a confié au ministère des Affaires municipales et de l'Occupation du territoire le mandat de s'assurer que le système d'évaluation foncière produit des valeurs équitables, de façon efficace, transparente et uniforme. Il s'acquitte de cette tâche par 3 types d'interventions qui consistent à

  • réviser et développer les mécanismes de soutien et d'encadrement (lois, règlements, manuels, guides)
  • procéder au suivi des résultats produits par les différents services d'évaluation
  • assurer la circulation de l'information pertinente entre tous les intervenants

De plus, la collecte annuelle de données sur l'ensemble des rôles d'évaluation des municipalités supporte la recherche et les analyses en matière de fiscalité municipale.

Loi et règlements en matière d'évaluation foncière

Loi sur la fiscalité municipale

La Loi sur la fiscalité municipale (L.R.Q., c. F-2.1) détermine les règles pour la préparation des rôles d'évaluation.

D'entrée de jeu, elle dicte les qualifications professionnelles que doit détenir l'évaluateur signataire du rôle, définit la valeur qui doit être attribuée à chaque unité d'évaluation, ainsi que les immeubles qui doivent être portés au rôle ou non.

Elle définit les droits et obligations de l'évaluateur dans l'exercice de ses fonctions et ceux des contribuables. Elle prescrit également les mécanismes permettant à ces derniers d'obtenir une révision de l'évaluation déposée et, en cas de litige persistant, de recourir aux tribunaux.

D'autres effets des dispositions législatives de la loi :

  • Le rôle est triennal, ce qui signifie que les valeurs inscrites au rôle servent de base d'imposition pour une période de 3 ans.
  • L'évaluateur a le droit de visiter et d'examiner un bien : un refus peut entraîner une amende.
  • L'unité d'évaluation constitue le concept retenu pour l'inscription des immeubles au rôle d'évaluation.
  • La vérification de l'exactitude des données recueillies sur tous les immeubles inscrits au rôle s'effectue au moins à tous les 9 ans.
  • Lors de l'établissement de la valeur, l'évaluateur considère les conditions du marché et l'état du bien à évaluer en date du 1er juillet du deuxième exercice (18 mois) précédant l'entrée en vigueur du rôle (un nouveau rôle entre en vigueur le 1er janvier).
  • La Loi précise les situations ou événements permettant de modifier les inscriptions au rôle, après son dépôt, pour en assurer la tenue à jour.

Comment est établie la valeur d'un immeuble?

L'évaluation foncière est établie en fonction d'une date de référence précise, soit le premier juillet du deuxième exercice financier qui précède le premier des exercices financiers pour lesquels le rôle est fait. Par exemple, pour le rôle triennal de l'agglomération de Longueuil en vigueur depuis le 1er janvier 2016, la valeur réelle servant de base à l'évaluation foncière inscrite au rôle tient compte de l'état de l'unité d'évaluation et des conditions du marché au 1er juillet 2014.

La valeur est établie sur la base de la valeur réelle de l'immeuble ou groupe d'immeubles en fonction de sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, à la date de référence prescrite par le Ministère des Affaires municipales et de l'Occupation du territoire.

Cette valeur doit représenter le prix le plus probable qui aurait été être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes :

  • Le vendeur et l'acheteur ne sont pas obligés de vendre ou d'acheter;
  • Ils sont raisonnablement informés
    • de l'état de l'unité d'évaluation;
    • de l'utilisation qui peut le plus probablement en être faite;
    • des conditions du marché immobilier.

L'évaluateur peut utiliser 3 méthodes : la comparaison, le coût et le revenu.

La méthode de comparaison

Elle consiste à estimer le prix de vente le plus probable des immeubles portés au rôle d'évaluation en se basant sur l'observation des conditions de transaction d'immeubles similaires effectivement vendus.

La méthode du coût

L'évaluation d'un immeuble à l'aide de la méthode du coût concerne spécifiquement l'estimation de la valeur des constructions (bâtiments et améliorations au terrain) à laquelle s'ajoute la valeur du terrain établie par d'autres techniques.

La méthode du revenu

La méthode du revenu est utilisée dans les cas d'immeubles qui procurent un revenu à leur propriétaire. Elle consiste à établir la valeur d'un immeuble sur la base de la capacité de ce dernier à générer des revenus présents et futurs.

Qu'arrive-t-il lorsque des modifications sont effectuées à la propriété?

Lorsque des travaux sont assez importants et qu'ils sont susceptibles de modifier la valeur de la propriété, la Direction de l'évaluation effectue une visite afin de mettre à jour l'information sur la propriété. La valeur contributive des améliorations est portée au rôle par avis de modification avec une date de prise d'effet rétroactive à la fin des travaux.

Certaines rénovations ou améliorations ne feront pas augmenter nécessairement la valeur de votre propriété d'un montant égal à leur coût. Exemple : la rénovation de votre sous-sol qui vous coûte 10 000 $ ne fera pas augmenter automatiquement de 10 000 $ la valeur de votre propriété.

Les travaux d'entretien régulier, la peinture ou le changement d'un tapis, ne font pas augmenter l'évaluation de votre propriété.

Recours des contribuables

Le système d'évaluation foncière municipale en vigueur au Québec reconnaît le droit à toute personne ayant un intérêt à contester l'exactitude, la présence ou l'absence d'une inscription au rôle relative à un bien dans lequel elle-même a un intérêt, de déposer une demande de révision administrative.

Ce geste est le premier à poser par tout contribuable désirant une modification à une inscription au rôle d'évaluation, ce moyen confie à l'évaluateur responsable du rôle le soin d'examiner la demande du contribuable avant toute intervention du tribunal. L'application, dans un premier temps, de cette approche non judiciaire permet à l'évaluateur et au contribuable de faire valoir leur point de vue dans un contexte strictement administratif et de conclure une entente.

Des frais non remboursables sont exigés pour effectuer une demande de révision. Vous devriez donc avoir des motifs sérieux de croire que la valeur de votre immeuble ou toute autre information relative à votre immeuble ne reflète pas la réalité. En ce qui concerne la valeur réelle de votre propriété, il est fortement suggéré de vérifier le prix de vente d'immeubles comparables dans votre voisinage, vendus en 2014 (date du marché de référence pour le rôle 2016-2017-2018).

Modalités à suivre lors d'une demande de révision

Outre les règles relatives au droit de demander une révision et ayant trait aux délais selon lesquels ce droit peut-être exercé, la Loi prévoit plusieurs modalités relatives à la demande de révision :

  • L'utilisation d'un formulaire prescrit par la réglementation est obligatoire pour déposer une demande de révision. Le formulaire peut être obtenu auprès de la Direction de l'évaluation de la Ville de Longueuil ou les villes de l'agglomération, ou en cliquant ici.
  • La demande de révision s'effectue par le dépôt du formulaire dûment complété.
  • Une demande de révision entraîne des frais qui doivent être acquittés au moment de la demande, selon le règlement en vigueur. Les frais peuvent être acquittés en monnaie légale, mandat poste ou chèque visé à l'ordre de la Ville de Longueuil
  • La conformité de la recevabilité de la demande de révision relève de la Direction de l'évaluation de la Ville de Longueuil.
  • L'évaluateur responsable du rôle d'évaluation a l'obligation de répondre par écrit au demandeur de sa décision.
  • S'il y a entente entre les 2 parties, l'évaluateur modifie le rôle d'évaluation conformément à l'entente.

Enfin, si les 2 parties ne sont pas parvenues à conclure une entente, le demandeur doit utiliser son recours devant le Tribunal administratif du Québec. Les règles entourant le droit de recours pour en appeler d'une décision de l'évaluateur sont décrites dans la Loi et sur le site du Tribunal administratif du Québec.

Ligne info-évaluation : 450 463-7177
Communiquez avec la Direction de l'évaluation

Séances d'information sur le rôle d'évaluation 2016-2017-2018

L'agglomération de Longueuil a tenu du 26 janvier au 10 février une série de 5 séances d'information sur le nouveau d'évaluation foncière 2016-2017-2018.

Longueuil Présentation
Boucherville Présentation
Brossard Présentation
Saint-Bruno-de-Montarville Présentation
Saint-Lambert Présentation